Finalmente! Os atrasos são mais e seu encerramento está indo para venda. O trustee pede instruções de licitação. O total devido sobre o empréstimo (a primeira ação de confiança) é $ 575.000. O valor da propriedade é de R $ 500.000. Você abrir a licitação em $ 575,000? Poderia ser um grande erro. Surpreendentemente, muitos credores e servicers caso contrário sofisticados, incluindo grandes bancos, ignoram completamente este problema.
No extremo oposto, há um outro desafio. Ela ocorre quando um credor /servicer que é devido $ 575.
000 abre a licitação em um montante mínimo, como US $ 2.000, que não tem relação com o patrimônio sendo leiloado.
Existem sérios problemas com qualquer uma das abordagens. A boa notícia - qualquer conjunto de problemas podem ser evitados com alguns procedimentos relativamente simples
Licitações Crédito total - o problema:.
Se $ 575.
000 é o total da sua principal e juros acumulados, encargos atrasados e outras taxas e custos, e a propriedade reverte para você como beneficiário após a oferta de crédito que quantidade, você está considerado como tendo sido "pago na íntegra." Tendo acabado de adquirir uma casa de US $ 500.000 em troca de uma dívida $ 575.000, você (e especialmente seus investidores) não vai querer considerar este acordo como "pagamento integral.
"
Pode haver outras maneiras de coletar em sua nota, tais como receitas de seguros, procede de créditos de seguros título, aluguéis, pessoal propriedade, ou pagamentos de um fiador, se houver. Mas se a propriedade foi revertido para você sob um cenário de oferta de crédito total, os prestadores de título ou seguro de risco, fiadores, e qualquer outra pessoa que você pretende seguir por suas perdas irá apontar para o fato de que você já foram quando "pago integralmente" você adquiriu o imóvel em troca de uma oferta de crédito total.
Qualquer valor que você crédito proposto à venda do mandatário é deduzido do montante total devido. Adquirindo a propriedade para uma oferta de crédito mais baixo, (US $ 100.000, por exemplo) preserva o direito de apresentar queixa outras partes para que a parcela remanescente da dívida
O outro problema -. "Licitações mínima abertura"
< p> O termo "abertura lances mínimos," refere-se a abertura de licitações que não tenham relação com o valor da propriedade ou do patrimônio a ser vendidos a venda do mandatário, tal como um lance de abertura de US $ 2.
000 em nossa propriedade $ 500.000. Mu